靖江房产有风险 投资需谨慎

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2018-10-28

多种原因之下,靖江楼市仍很火,投资房产仍很受关注。

但是,未来靖江房产的投资空间如何呢?风险正在逐步增加不容忽视的问题。

这个时候考虑房产投资,我们需要更多的理性与谨慎态度:首先,靖江人口量少,外来人口量也不多,未来的刚需群体会越来越稀少,购房需求会下降。

而城市却仍在大规模扩大,抛开2020规划不讲,远期规划更是夸张,没有人口的支撑,如何实现?指望放开二胎?二胎放开的作用只是很小程度的提高了人口出生率,带来不了暴发式的人口增量。

只能指望外来人口了,但是,靖江也存在人口流出的问题。 现实情况是:流出的都是靖江高端的人才,流进的却往往是普通行业的工人。

就购房能力而言,短期内他们是承受不了靖江的高房价的。 这也是当前靖江一些安置房、低价房受外来人口关注的主要原因。 再者,未来的靖江人在购房方向会有更高的要求,包括小区环境、物业、配套等方面。 如果你现在仍投资那些低端的房产,价格虽然便宜,但接手的同样是低层次人群,价格是难涨上去的,很难收获到高的投资回报率。

人口的流动,必然会影响到一些区域的房地产市场。 滨江新城发展的越来越好,老城区受的影响最大。

人医、学校、行政机构的搬迁,带动的是靖江较大规模人群的流动。

主城区的年轻人们,也是向滨江新城区域流动的重要方面,这些都会影响到主城区的楼市行情。 好在,一些老年人口、农村人口仍对老城区有所依恋,成为接盘与购房的重要力量。

但是,对比近两年的靖江房价涨幅,我们很轻松发现,滨江新城区域的房价涨得更暴发式。

同时,滨江新城的二手房吸引力也高于主城区,这也意味着其投资价值是有区别的。

最重要的一方面,我们需要关注未来房地产政策面的变化,影响最大的包括房贷利率的上浮、加息、二手房交易政策、公积金政策等。 就政策面趋势而言,继续逐步收紧仍是大势,这种情况之下,对房产投资是利空,影响着未来的房价走势以及房产的投资回报空间。

而如果终极工具---房地产税的推出,那么,靖江房产投资的热潮将会实现真正的大幅降温。 这个时候,我们看着仍在上涨的房价而去酝酿投资的时候,要考虑到政策面的变化会不会导致你的房产投资的升值空间受到影响,会不会使得我们投资了房产,却卖不出去,变不了现,那就不是成功的投资。 我们也要考虑好投资的房产的类型,未来谁会接你的盘?这是大问题。

如果盲目的投资,很可能会出现这样的情况:二手房交易政策变化了,不免营业税了或者达到很多年要求才免税;限售政策调整,新房、二手房都在限制很多年才允许流通;靖江高层住宅过剩,那些没有配套、环境差、交通不好、没有学区支撑的房子,根本没人接手,那你就安心做个纳税好公民吧---多套房的房地产税的税率可能并不低。

如果你指望依靠租金收益,现在就可以给你浇凉水。 当前,靖江已经是租房的房源多、租客少的局面了。 很多出租房源一年空置三五个月租不出去是正常现象,遇到有意向租房的,能租出去就不错,你还敢胡乱涨价?而如果计算租金收益率的话,当前靖江大部分房产的年租金收益率不超过其房产价值的3%,如果再被征1%的房地产税,再考虑到装修折旧、房产折旧....所以,投资靖江房产是有风险的,我们需要谨慎对待。